钢格栅板

谁能想到，我们正在见证一个历史性时刻。

半年前，谁也没想到全国房地产行业，能有如此扑朔迷离的惊天大反转，

昔日巨鳄陨落，帝国一夜倾覆。

就像没人能料到在这个七月，保交付成了头等大事。

楼市未来怎么走，目前没人敢妄下断论。但作为千万买房人中的一个，看懂短期形势还是很有必要的。

今天，居居总结出苏州楼市正在经历的7大变局，以及一些良心建议，希望在接下来的资产保卫战中，每个人都能顺利上岸。

01信任危机爆发！买房人出手更谨慎！

房企、楼盘面对史无前例的挑战！

最近大规模讨论的事件，某种程度上引发了买房人对开发商的信任崩塌，说的严重点，如今人人自危，对买房这件事索然无味。

12大主流银行连发声明，

规模较小，风险可控

最近我们写到任何楼盘，留言区都会出现很多“悲观”评论，即便是国企和央企项目也不例外。

这就对接下来，苏州的开发商资质、口碑、资金财务健康情况、楼盘的品质，有更高的要求。

浑水摸鱼，割韭菜的模式已经行不通了，如果不把心思花在品质和实力上，很难谋生路。

02

接下来只有2种房子好卖

极致的改善，极致的刚需

捂紧钱袋子，是接下来大多数人的选择。

但仍有2个例外，一种是改善豪宅，另一种是刚需。

改善豪宅就不说了，从去年至今穿越市场周期不断热销，近期随便打开一个二手房成交网站，就能看到大面积改善豪宅频繁成交。

园区湖西天域花园大户型疯狂成交

龙湖狮山原著一个月成交3套

中茵皇冠国际全是千万以上成交

新房市场更是如此。

狮子山澜庭二期开盘，2181人抢244套房，中签率11%

奥体万科颐和玲珑二期1406人抢61套非人才房，真实中签率不足3.5%

不光核心区这么火，苏州的各大新城，只要有大平层卖的楼盘全都火了一把，科技城御璟峯、高铁新城春和万象、苏州湾太泽之星等等

事实证明，苏州经济实力较强的高级改善购房需求依旧旺盛，而且会越来越旺盛，甚至很可能成为有钱人的资产配置工具，或是融资工具。

另一方面，苏州刚需的需求也会依旧旺盛，对于很多“首套”群体来说，买房依然是必须要做的事。

03

市场长期冷热不均

非核心市场，促销潮常态化

未来的苏州楼市，将不再有完全的热，完全的凉。冷热不均将是长期状态。

尤其是对于非核心区楼盘而言，优惠促销潮几乎贯穿全年。

比如现在，7.17购房节你听说过吗？

上半年受疫情影响，楼市短暂的暂停，给不少开发商带来库存、积压，很多原本就去化艰难的楼盘更是雪上加霜。

为了去库存、回笼资金，接下来促销降价潮会常态化，贯穿很多楼盘的整个销售周期。

指标压力大，回款压力大，现金流需求大，很多非核心区的楼盘只能通过降价促销的方式来吸引关注，包括一些非核心区纯新盘，也得在备案价的基础上打95折才敢开盘。

04

备案价上调≠涨价

苏州房价不会大涨，也不会大跌

最近两个月苏州楼市多板块涨价，主城核心板块的新房备案价集体上涨5%-6%，3字头、4字头阵容越来越强大。下半年这种情况可能会持续，尤其是园区几个新取证楼盘破5不是没可能。

不过严格来说，备案及提升并不代表苏州楼市价格上涨，毕竟备案价涨≠成交价涨，只是给了开发商更大的价格空间，能卖出什么价格其实各凭本事。

换言之，短时间内苏州房价不会大涨也不会大跌！

唯一需要注意的是，接下来苏州入市的纯新盘当中的刚需盘确实不算多！

05

二手房市场库存近13w

挂牌量继续增长、降价房源多

虽然苏州二手房成交量一直在涨，苏州市区二手房住宅6月更是突破5000大关，成交5436套，环比5月（3324套）上涨63.54%，而且每个区均上涨。

但与此同时，二手房挂牌量同样增长很稳定。

目前贝壳二手房挂牌量直逼13万套（包含四县市），居居统计了下6月份贝壳上的成交，平均一天大概在120套成交记录，没有新增挂牌的情况下，需要2.88年才能卖完，而最近一周，平均每天新上房源有340套左右...

也就是说，苏州二手房的挂牌数量，仅贝壳一个平台，就差不多按每天220套的数量在净增长！

在这样的情况下，大多数二手房不降价几乎是很难出手！

06

土地市场核心区供地增加

冷热分化继续、开发商抱团合作

开年以来苏州土拍基本是毫无起色，全靠核心区撑场面，全靠国家队挽尊。

可以预料的是，这也是下半年的常态，冷热分化还会持续。

但好消息是，下半年苏州核心区供地会增加。比如园区上次土拍，一口气搬出好几宗优质地块。再比如最近狮山也曝出几宗好地...

另外，今年很多纯新盘，包括新地块都将采取合作开发的模式，独立操盘的项目非常少。比如园区的几个盘，已经爆出合作阵容...

07

稳字当头，房住不炒是主旋律

租售同权是未来趋势

近年以来，房住不炒作为中国房地产的主基调，已经在很多重要文件和会议中被提及，未来租售同权是个大趋势。

7月12日《“十四五”新型城镇化实施方案》就提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。

未来的趋势，一定是支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，目前培育发展的住房租赁市场也是很好的一块补充，除此之外，还将完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

可以预见，未来在“房住不炒”的定位下，房地产行业将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。

给苏州买房人的一些建议：

1、今年依旧是置换大年，把手上的劣质资产尽早整合处理，毕其功于一役，买一套真正的好房子，并长期持有。

2、一定要保证自己稳定的现金流，不要失业，不要过度杠杆，不要孤注一掷。

3、如果你真的有买房需求，下半年趁开发商现金流紧张，有折扣时抓紧上车，毕竟现在房贷利率还在低位，但是要注意甄别、多看。

4、从全国范围来看，楼市正式进入“交付力”比拼时代，买房优先看开发商实力成为常态，选择财务稳健的央企、国企，“以后必然是谁有钱谁建房。”

经济学大佬任泽平建议取消“预售制”

2022年，苏州依旧是值得信任和投入的一座城市。

“沪苏同城化”持续释放，发展格局清晰，“人才引进”上持续发力，发展后劲十足，人口总量、结构优势持续提升。下半年也有不少值得下注的楼盘，想要在苏州买房的朋友及时关注了~

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